【西宮市関係者必見】江上町の市有地売却コンペの結果を解説します。
坂本龍佑🗺️ 江上町跡地とは？（参考リンク）
西宮市では、庁舎再編や市営住宅の建替により、**江上町26番1（旧江上庁舎）および江上町29番（旧江上町市営住宅）**の跡地、合計約5,016㎡の市有地が生じました。
この土地の利活用にあたっては、単なる売却ではなく、地域への貢献や調和も含めた提案を募る公募型プロポーザルという形式が採用されました。
📎 詳細は市の特設ページより
👉 江上町市有地活用 公募型プロポーザル（西宮市公式）
📄 選ばれた事業提案の概要
2025年7月25日、市はリバー産業株式会社を優先交渉権者に選定しました。
同社の提案は以下のとおりです：
- 用途：分譲型共同住宅
- 構造規模：鉄筋コンクリート造、地上7階建
- 延床面積：約11,266㎡
- 戸数：138戸
- 公園整備：
- 提供公園：501㎡（市が管理）
- 自主管理公園：741㎡（事業者が管理）
市が求めていた「地域貢献」という観点からも、公園整備を含む提案が高く評価された形です。
リバー産業の提案の概要はこちら！
📅 今後のスケジュール（予定）
| 項目 | 時期 |
|---|---|
| 仮契約の締結 | 2025年8月上旬 |
| 本契約の締結（議会議決後） | 2025年9月中旬 |
| 事業計画書提出 | 2026年1月30日 |
| 所有権移転・引き渡し | 2026年3月下旬 |
💰 売却価格からの分析
今回のコンペにおける売却価格は、50億100万円となりました。
市が設定していた最低売却価格は17億6,000万円であり、この金額は想定を大きく上回る高額落札でした。
土地面積5,016㎡に対して、50億円は坪単価約330万円に相当。安井地区の地区計画により高さ制限があるため、容積消化率は222％と計算されており、計画の整合性も十分です。
- 工事費（概算）：3,500万円 × 138戸 ≒ 約47.2億円
- 土地代：約50億円
- 総コスト：約97.2億円
- 想定売上（利益25％を見込む）：97.2億円 ÷ 0.75 ≒ 129.6億円
→ 平均販売価格：約9,400万円／戸（坪単価約440万円）
これは、不動産業界に身を置いてきた私としても、非常に高水準で驚きを禁じ得ない結果です。
📚 坂本の提言と指導要綱見直しの影響
私が市議会議員になって初めて行った一般質問が、
「教育環境保全のための住宅開発抑制に関する指導要綱の地区指定の見直しについて」
という内容でした。
当時の要綱では、本計画地である安井小学校エリアも含めマンションは最大29戸までに規制されており、本開発（138戸）は不可能でした。
この問題に取り組んだ結果、徐々に規制が緩和され、令和8年10月には要綱廃止が正式に決定されました。
もしも私がこの課題に4年前に取り組んでいなければ、今回の50億円規模の収益は失われていた可能性があります。
また、老人ホームやワンルームマンション等が建設されていた場合、地域の活力や公園整備は実現できなかったかもしれません。
民間の健全な住宅投資を呼び込む環境整備こそが、市にとって最も実りある選択肢であると確信しています。
🔍 ここから得られる学びと戦略
- 市有地の活用は「売却して終わり」ではない
→ 公園整備や地域貢献を誘導することで、持続可能なまちづくりへつながる。 - 適正立地の市営住宅の売却は財政改善に直結する
→ 駅近の市営住宅は事業者にとって魅力的であり、市にとっても高収益資産となる。 - 鑑定評価を超える30億円超の想定外の収入を、次の成長投資へ
→ 売却収入は将来への投資原資とすべきである。
📝 おわりに
市の財政を強くするには、**「所有する資産をどう活かすか」**が非常に重要です。
中長期的な視点に立てば、土地を抱え込むよりも、市場に売却し、固定資産税や都市計画税として毎年収入を得る方が圧倒的に合理的です。
今後も、民間の力を最大限に引き出しながら、
- 公共性の担保
- 財政健全化
- 人口増加の促進
といった多面的な価値を創出する政策に取り組んでまいります。
最後までお読みいただき、ありがとうございました！
